Hypothekenrechner 2025
Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung: Monatliche Rate, Eigenkapital-Strategie, Zinsbindung. Mit KfW-Förderung, Tilgungsplan und Vergleich Annuität vs Tilgungsdarlehen.
🏠 400.000€ Haus @ 3,5% mit 20% EK = 1.467€/Monat!
Hypothekenrechner zeigt Ihre monatliche Rate, Tilgungsplan und Eigenkapital-Strategie (20% = Standard, 30% = Zinsrabatt!). Mit Zinsbindung 10-15 Jahre optimal, KfW-Förderung für Neubau (bis 120.000€ @ 2,5%), und Sondertilgungs-Rechner. 3% Tilgung statt 2% = 8 Jahre früher schuldenfrei!
Hypothekenrechner
20% vs. 10% vs. 5% Eigenkapital - Der Vergleich
Weniger Eigenkapital = höherer Zinssatz = massive Mehrkosten
| Szenario | Eigenkapital | Hypothek | Zinssatz | Monatliche Rate | Gesamtzinsen (25 J.) |
|---|---|---|---|---|---|
✓ 20% Eigenkapital Empfohlen | 80.000,00 € | 320.000,00 € | 3.20% | 1.520,00 € | 136.000,00 € |
⚠️ 10% Eigenkapital Teurer | 40.000,00 € | 360.000,00 € | 3.90% (+0,7%) | 1.920,00 € | 216.000,00 € (+80.000,00 €) |
❌ 5% Eigenkapital Sehr teuer | 20.000,00 € | 380.000,00 € | 4.40% (+1,2%) | 2.185,00 € | 275.500,00 € (+139.500,00 €) |
ACHTUNG: Nebenkosten nicht vergessen!
Nebenkosten in Bayern (Beispiel):
- • Grunderwerbsteuer (3,5%): 14.000,00 €
- • Notar & Grundbuch (~2%): 8.000,00 €
- • Makler (3,57%): 14.280,00 €
- = Gesamt: 36.280,00 €
Echtes Eigenkapital bei 20%:
80.000,00 € (20% vom Kaufpreis) + 36.280,00 € (Nebenkosten) = 116.280,00 €
Der Kostenschock
Mit nur 10% statt 20% Eigenkapital zahlen Sie 80.000,00 € mehr Zinsen über die Laufzeit! Das sind fast 266,67 €/Monat extra.
Die bessere Strategie
Lieber 1-2 Jahre länger sparen für 20% Eigenkapital, als überteuert finanzieren. Alternative: Verwandtendarlehen, Bausparvertrag mit Arbeitgeberförderung (bis 40€/Monat extra), oder KfW-Programme nutzen.
📅 Zinsbindung wählen: 5, 10, 15 oder 20 Jahre?
Beispiel: 300.000€ Hypothek - Längere Bindung = Sicherheit, aber teurer!
| Zinsbindung | Zinssatz (2025) | Pro | Contra | Empfehlung |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,3% | Günstigster Zins, flexibel | ⚠️ Hohes Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung | Nur bei hohen Zinsen (>5%) und Hoffnung auf Senkung |
| 10 Jahre | 3,5% | Balance aus Sicherheit + Flexibilität | Mittleres Zinsrisiko | ✅ Standard-Wahl für die meisten! |
| 15 Jahre | 3,8% | Hohe Sicherheit, lange Planbarkeit | +0,3% Aufschlag vs 10 Jahre | Gut bei niedrigen Zinsen (<4%) zur Sicherung |
| 20 Jahre | 4,1% | Maximum Sicherheit, keine Anschlussfinanzierung (bei Volltilger) | +0,6% teurer, wenig Flexibilität | Nur bei sehr niedrigen Zinsen (<3%) oder Volltilger-Wunsch |
Bei 3,5-4,5% Zinsen: Nicht zu kurz (Zinsrisiko), nicht zu lang (zu teuer). 10 Jahre Standard, 15 Jahre bei Sicherheitsbedürfnis.
💰 Tilgungsrate: Jedes Prozent zählt!
Beispiel: 300.000€ Hypothek @ 3,5% - Höhere Tilgung = Schneller schuldenfrei!
| Tilgung p.a. | Monatliche Rate | Dauer bis schuldenfrei | Gesamtzinsen | Ersparnis vs 1% |
|---|---|---|---|---|
| 1% | 1.125€ | 53 Jahre! | 415.500€ | - |
| 2% (Standard) | 1.375€ | 35 Jahre | 275.000€ | ✅ 140.500€ |
| 3% (Empfohlen) | 1.625€ | 27 Jahre | 225.000€ | ✅ 190.500€ |
| 4% | 1.875€ | 22 Jahre | 192.000€ | ✅ 223.500€ |
3% vs 1% Tilgung = 190.500€ Ersparnis + 26 Jahre früher frei! Faustregel: So viel tilgen wie möglich (max. 40% Nettoeinkommen für Rate).
Annuität vs Tilgungsdarlehen - Was ist besser?
Annuitätendarlehen (Standard)
Prinzip: Gleichbleibende monatliche Rate (z.B. 1.500€)
Anfangs: Hoher Zinsanteil, wenig Tilgung
Später: Wenig Zinsen, hohe Tilgung
✓ Pro: Planungssicherheit, konstante Belastung
✗ Contra: Langsamer Schuldenabbau am Anfang
Tilgungsdarlehen (Selten)
Prinzip: Konstante Tilgung, sinkende Rate
Anfangs: Hohe Rate (1.800€), hohe Belastung
Später: Sinkende Rate (1.200€), weniger Belastung
✓ Pro: Schneller schuldenfrei (-3-5 Jahre!), weniger Zinsen (-10-15%)
✗ Contra: Höhere Anfangsbelastung nötig
Annuität: 95% der Deutschen wählen dies (Planungssicherheit). Tilgungsdarlehen: Nur 5%, aber bei hohem Einkommen besser (schneller schuldenfrei). Beide haben SCHUFA-neutrale Wirkung.
Umschuldungs-Rechner: Lohnt sich der Wechsel?
Berechnen Sie, wie viel Sie durch Umschuldung nach Zinsbindungsende sparen können
Ihre aktuelle Situation
Alte Konditionen
Bei 4.5% Zinsen über 15 Jahre
Neue Konditionen
Bei 2.8% Zinsen über 15 Jahre
Ihre Ersparnis
Monatlich
128,33 €
Über gesamte Laufzeit
23.100,00 €
Wann umschulden?
3 Monate vor Zinsbindungsende: Angebote einholen. Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei regulärem Ende. Forward-Darlehen ab 36 Monate vorher prüfen!
Profi-Tipp
Holen Sie mindestens 3 Angebote ein (Hausbank + 2 Online-Banken). Oft 0,2-0,5% Unterschied = über 15 Jahre bei 200.000€ Restschuld 15.000-25.000€ Ersparnis!
Hypothek in der Praxis: 6 Szenarien
Einfamilienhaus-Finanzierung klassisch
Sie kaufen ein Einfamilienhaus für 400.000€ mit 20% Eigenkapital.
- • Kaufpreis: 400.000€
- • Eigenkapital: 80.000€ (20%)
- • Hypothek: 320.000€
- • Zinssatz: 3,5% (10 Jahre Zinsbindung)
- • Tilgung: 2% initial
Ergebnis: Monatliche Rate: 1.467€. Nach 10 Jahren Restschuld: 243.162€. Gesamtzinsen über 10 Jahre: 96.882€. Nach 25 Jahren komplett abbezahlt.
💡 Erkenntnis: 💡 Tipp: 20% Eigenkapital = Normalzins. Mit 30% bekommen Sie oft 0,3-0,5% Zinsrabatt! Bei 400K = 15.000-25.000€ Ersparnis über Laufzeit.
Eigentumswohnung mit 10% Eigenkapital
Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 250.000€, haben aber nur 25.000€ gespart.
- • Kaufpreis: 250.000€
- • Eigenkapital: 25.000€ (10%)
- • Hypothek: 225.000€
- • Zinssatz: 3,9% (wegen niedrigem EK)
- • Tilgung: 2,5% (höher für schnelleren Abbau)
Ergebnis: Monatliche Rate: 1.200€. Risiko-Aufschlag: +0,4% Zinsen (ca. 10.000€ Mehrkosten). Alternative: 1 Jahr warten + 30.000€ mehr ansparen = 20% EK → günstigerer Zins!
💡 Erkenntnis: ⚠️ Wichtig: Unter 20% Eigenkapital = deutlicher Zinsaufschlag! Jedes Prozent mehr EK verbessert Konditionen. Besser: Länger sparen oder Verwandte um Darlehen bitten.
Neubau mit KfW-Förderung
Energieeffizientes Haus bauen (KfW 40 Standard) mit staatlicher Förderung.
- • Baukosten: 500.000€
- • Eigenkapital: 120.000€ (24%)
- • KfW-Kredit: 120.000€ @ 2,5% (super günstig!)
- • Bank-Hypothek: 260.000€ @ 3,3%
- • Tilgungszuschuss KfW: 24.000€ (20% Förderung)
Ergebnis: Effektive Kosten: 476.000€ (wegen 24K Zuschuss). KfW-Teil deutlich günstiger als Bank. Gesamtrate: ~1.550€. Ersparnis durch KfW: ~45.000€ über Laufzeit!
💡 Erkenntnis: 🏗️ Neubau-Tipp: KfW-40/55 Standard = Bis zu 120.000€ günstiger Kredit + 20% Tilgungszuschuss. Rechnet sich auch mit höheren Baukosten!
Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren
Ihre 10-jährige Zinsbindung läuft aus. Restschuld 180.000€. Was jetzt?
- • Restschuld: 180.000€
- • Aktueller Zinssatz: 4,2% (2025)
- • Forward-Darlehen (2 Jahre im Voraus): 4,4% (+0,2% p.a. Aufschlag)
- • Warten auf Zinsbindungsende: Risiko 5-6%?
Ergebnis: Entscheidung schwierig! Forward-Darlehen sichert 4,4%, kostet aber 0,2% Aufschlag. Wenn Zinsen auf 5,5% steigen: 19.800€ sparen. Wenn Zinsen auf 3,5% fallen: 16.200€ Mehrkosten.
💡 Erkenntnis: 🎯 Strategie: Bei Zinsen > 4% und steigender Tendenz → Forward-Darlehen! Bei Zinsen < 3% → Warten. Zwischen 3-4% → Schwierig, Marktbeobachtung!
Sondertilgung optimal nutzen
Sie haben 30.000€ Bonus/Erbschaft. Sondertilgen oder ETF?
- • Hypothek: 250.000€ Restschuld @ 3,5%
- • Option A: 30.000€ sondertilgen
- • Option B: 30.000€ in ETF @ 7% Rendite
- • Laufzeit: 20 Jahre verbleibend
Ergebnis: Sondertilgung spart: 21.000€ Zinsen (=70% Return). ETF-Investment: Potenziell 84.000€ Wachstum, aber Risiko. Differenz-Rechnung: 7% ETF - 3,5% Hypothek - 26,375% Steuer = 5,15% Netto → ETF besser, ABER risikoreicher!
💡 Erkenntnis: 💡 Faustregel: Hypothekenzins > 4% → Sondertilgen! Zins < 3% → ETF besser. Zins 3-4% → 50/50 Mix für Sicherheit + Rendite.
Umschuldung: Alte teure Hypothek ablösen
Sie haben noch 200.000€ Restschuld @ 5% (aus 2015). Umschulden lohnt 2025?
- • Restschuld: 200.000€ @ 5% (Zinsende 2028)
- • Aktueller Markt: 3,5% möglich
- • Vorfälligkeitsentschädigung: 12.000€ (3 Jahre × 1,5%)
- • Neuer Kredit: 212.000€ @ 3,5%
Ergebnis: Zinsersparnis: 1,5% auf 200K = 3.000€/Jahr. Nach 4 Jahren: 12.000€ Vorfälligkeitsgebühr amortisiert. Danach: Jedes Jahr 3.000€ sparen! Über restliche 15 Jahre: 45.000€ Gesamt-Ersparnis.
💡 Erkenntnis: ⚠️ Wichtig: Umschuldung vor Zinsbindungsende kostet! Rechnung: (Alter Zins - Neuer Zins) × Restschuld × Jahre > Vorfälligkeitsentschädigung? Dann lohnt es!
Profi-Strategien für günstige Hypotheken
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Wichtige Hypotheken-Begriffe
Eigenkapital-Quote
Anteil des Kaufpreises, den Sie selbst zahlen (ohne Kredit). Standard: 20%. Höhere Quote = besserer Zinssatz. Unter 20% = Risiko-Aufschlag. Inklusive: Bargeld, Wertpapiere, Bausparguthaben, Eigenleistung (max. 10%).
Zinsbindung
Zeitraum mit festem Zinssatz (typisch 5/10/15/20 Jahre). Nach Ablauf: Anschlussfinanzierung nötig (Risiko: Zinsen gestiegen!). Kürzere Bindung = flexibler, aber Zinsrisiko. Längere Bindung = Sicherheit, aber teurer.
Tilgung (Initial-Tilgung)
Jährlicher Prozentsatz der Kreditsumme, den Sie zurückzahlen (zusätzlich zu Zinsen). 1% = sehr langsam (50+ Jahre). 2% = Standard (35 Jahre). 3-4% = empfohlen (25-30 Jahre). Je höher, desto schneller schuldenfrei und weniger Zinsen.
Annuität
Gleichbleibende monatliche Rate aus Zins + Tilgung. Anfangs hoher Zinsanteil, später hoher Tilgungsanteil. Standard bei deutschen Hypotheken. Vorteil: Planungssicherheit. Nachteil: Langsamer Schuldenabbau am Anfang.
Anschlussfinanzierung
Neuer Kredit nach Ende der Zinsbindung (weil Restschuld noch vorhanden). Zins-Risiko! Optionen: Forward-Darlehen (2-5 Jahre im Voraus sichern), Warten (Risiko höherer Zinsen), Umschuldung (andere Bank).
Forward-Darlehen
Hypothek 2-5 Jahre vor Zinsbindungsende abschließen. Sichert heutigen Zins + kleiner Aufschlag (0,01-0,03% pro Monat Vorlauf). Sinnvoll bei steigenden Zinsen. Risiko: Bei fallenden Zinsen zu teuer.
Vorfälligkeitsentschädigung
Gebühr bei vorzeitiger Kredit-Ablösung (max. ~1-1,5% der Restschuld pro verbleibendes Jahr). Kann mehrere Zehntausend € kosten! Vermeiden: Sondertilgung vereinbaren. Nach 10 Jahren kündbar (§489 BGB, 6 Monate Frist).
Volltilgerdarlehen
Hypothek, die nach Zinsbindungsende komplett abbezahlt ist (keine Restschuld). Höhere Tilgung, meist 0,1-0,3% günstigerer Zins. Für Sicherheitsbewusste: Keine Anschlussfinanzierung nötig!
Tilgungsdarlehen
Alternative zu Annuität: Konstante Tilgung, sinkende Zinsen → sinkende Monatsrate. Anfangs höhere Belastung, aber schneller schuldenfrei und weniger Gesamtzinsen. Selten in Deutschland (nur 5% der Hypotheken).
KfW-Darlehen
Staatlich geförderte Kredite für Energieeffizienz (KfW 40/55/70) oder Familienförderung. Zinssatz 1-2% unter Markt! Tilgungszuschuss bis 20%. Kombinierbar mit normaler Hypothek. Für Neubau/Sanierung unbezahlbar!
Bereitstellungszinsen
Gebühr, wenn Kredit nicht sofort abgerufen wird (typisch nach 3-12 Monaten). Etwa 0,25% pro Monat der nicht-abgerufenen Summe. Bei Neubau relevant (Bauzeit). Verhandeln: Lange bereitstellungsfreie Zeit (6-12 Monate)!
Realzins (Hypothek)
Nominal-Zinssatz minus Inflation. Bei 3,5% Hypothek und 2,5% Inflation = 1% Realzins. Historisch betrachtet: Schuldner profitieren von Inflation (Schulden werden real weniger). Aktuell (2025): Realzins ca. 1-1,5%.
Schulden-Einkommen-Verhältnis
Maximale Kreditrate sollte 30-40% des Nettoeinkommens sein. Banken prüfen: Haushaltseinkommen - Fixkosten - Puffer (200-500€) = verfügbar für Rate. Bei 4.000€ netto: Max. 1.200-1.600€ Rate.
Eigenleistung (Muskelhypothek)
Eigene Arbeit am Bau (Malen, Fliesen, Garten) als Eigenkapital anrechnen. Max. 10% des Kaufpreises, max. 30.000€. Bank prüft Qualifikation! Risiko: Zeit/Kosten-Überschreitungen. Realistisch kalkulieren!
Beleihungswert
Konservative Immobilien-Bewertung der Bank (typisch 70-90% des Kaufpreises). Basis für Kreditentscheidung. Je niedriger Beleihungsauslauf (Kredit/Beleihungswert), desto besserer Zins. Unter 60% = Top-Konditionen!
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Standard: 20% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten (10-15%). Bei 400.000€ Haus: 80.000€ EK + 40.000-60.000€ Nebenkosten = 120.000-140.000€ gesamt. Minimum technisch: 10%, aber Zinsaufschlag! 110%-Finanzierung (ohne EK) = selten und sehr teuer (4-5% Zinsen). Besser: 20-30% EK ansparen für beste Konditionen.
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